Vragen en antwoorden WOZ

Wat is een WOZ-beschikking ?

Een WOZ-beschikking is een officieel document waarmee de vastgestelde waarde van een onroerende zaak bekend wordt gemaakt. Een onroerende zaak is bijvoorbeeld een woning, winkel of kantoorpand. U ontvangt eind februari van ieder belastingjaar een nieuwe beschikking. 

De WOZ-beschikking wordt gecombineerd met het aanslagbiljet van de onroerende zaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde is dus terug te vinden op uw aanslagbiljet. . 

In de beschikking staat vermeld: 

  1. op welke onroerende zaak de beschikking betrekking heeft; 
  2. de belanghebbende (eigenaar/gebruiker) van de onroerende zaak; 
  3. welke waarde is vastgesteld; 
  4. van welke waardepeildatum wordt uitgegaan. 

Wie krijgt een WOZ-beschikking?

  • Eigenaar: elke eigenaar van een onroerende zaak wordt aangemerkt als belanghebbende en ontvangt  een WOZ-beschikking als hij op 1 januari van het belastingjaar eigenaar is.
  • Huurder bedrijfsruimte: als u op 1 januari van het belastingjaar een bedrijfsruimte huurt ontvangt u ook een WOZ-beschikking.
  • Huurder: bent u huurder van een woning en krijgt u de aanslag voor de afvalstoffenheffing? Dan ontvangt u automatisch vanaf belastingjaar 2016 ook een WOZ-beschikking. 

Voor de bepaling van de eigenaar wordt uitgegaan van de gegevens die geregistreerd staan bij het Kadaster. Daarvan wordt alleen afgeweken indien uit overgelegde gegevens blijkt dat dit anders moet zijn. Er kan maar één persoon/instantie als gebruiker of eigenaar op de WOZ-beschikking worden vermeld. Als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende. 

Waarom krijg ik nu als huurder van een woning een WOZ-beschikking ? 

Per 1 oktober 2015 is het zogenaamde ‘Woningwaarderingsstelsel’ gewijzigd. In het nieuwe stelsel heeft de WOZ-waarde invloed op de maximale huurprijs van zelfstandige, sociale huurwoningen. Huurders kunnen nu dus belang hebben bij de WOZ-waarde van de woning die ze huren. De gemeente Huizen vermeldt daarom vanaf 2016 ook de WOZ-waarde op de aanslag van huurders.

Hoe weet ik of bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als huurder zin heeft? 

De WOZ-waarde is een van de vele factoren die invloed heeft op de maximale huurprijs. Meer informatie over het puntensysteem in het Woningwaarderingsstelsel vindt u op de website van de Rijksoverheid. Op de website van de Huurcommissie kunt u de maximale huurprijs van uw woning berekenen. Op deze manier ziet u wat een verlaging van de WOZ-waarde betekent voor de maximale huurprijs. Nadat u een officiële WOZ-beschikking hebt aangevraagd, kunt u vanaf 1 oktober 2015 bezwaar maken. Dit is mogelijk tot 6 weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. Een bezwaarschrift moet altijd gemotiveerd zijn. Dat betekent dat u duidelijk moet aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking. Huurders met een geliberaliseerd huurcontract kunnen geen bezwaar maken. Op vrije sector huurwoning (website Rijksoverheid) kunt u nagaan of u een dergelijk contract hebt.

Wat is het WOZ-waardeloket ?

Per 1 oktober 2016 zijn WOZ-waarden van woningen voor iedereen openbaar. Via de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) van de Rijksoverheid kan iedereen voor het opvragen van de WOZ-waarde van woningen terecht op de site van WOZ waarde loket. Hier heeft u geen DigiD login voor nodig. Naast de WOZ-waarden zijn er ook andere gegevens vermeld op deze site. De getoonde objectkenmerken, zoals bouwjaar en gebruiksoppervlakte, zijn afkomstig uit de Basisregistraties adressen en gebouwen. Dit hoeven niet perse de gegevens te zijn die voor de waardebepaling van uw woning zijn gehanteerd. Voor de gehanteerde gegevens en een uitgebreid taxatieverslag gaat u naar het online WOZ-portaal (let op: inloggen met DigiD), of neemt u contact op met de WOZ medewerkers op tel. nr.  (035) 528 13 96.

Waar wordt de WOZ-waarde allemaal voor gebruikt ?

De WOZ-waarde wordt breed gebruikt en is onder andere de basis voor:

  • de bepaling van de onroerendezaakbelasting (OZB) 
  • heffingen van het Rijk (zoals de inkomstenbelasting met betrekking tot het eigenwoningforfait, erf- en schenkbelasting)
  • heffingen van het Waterschap (waterschapsbelasting 'gebouwd')

De WOZ-waarde kan eveneens worden gebruikt voor het verstrekken van hypotheken en verzekeringen. Daarnaast kan de WOZ-waarde invloed hebben op de maximale huurprijs van een (sociale) huurwoning.

Aan wie geeft de gemeente de WOZ-waarde door?

De gemeente geeft de WOZ-waarde aan de Belastingdienst en het Waterschap door. De gegevens worden maandelijks digitaal uitgewisseld, zodat deze instanties op de hoogte blijven van alle wijzigingen die de gemeente doorvoert.

Hoe wordt de waarde vastgesteld ?

Bij woningen wordt er getaxeerd alsof die woning leeg, zonder hypotheek en zonder andere belemmeringen zou kunnen worden verkocht. Bij het vaststellen van de waarde vindt een vergelijking plaats tussen verschillende woningen die in de omgeving van het te taxeren object liggen. Deze vergelijking vindt plaats op basis van objectkenmerken zoals kadastrale grootte van het grondperceel en de grootte (m3 inhoud). En de staat en de ligging van de woning. Als er bijgebouwen zijn zoals een garage of een schuur, dan wordt ook hiermee rekening gehouden.

Bij de taxatie van bedrijfspanden en winkels vormen verkoopprijzen en huurprijzen het uitgangspunt. Hierbij wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld het leegstandsrisico. 

Voor incourante objecten als scholen, sportlocaties en ziekenhuizen waar weinig tot geen verkoopcijfers van bekend zijn, wordt de vervangingswaarde gehanteerd. Deze vervangingswaarde wordt gecorrigeerd naar ouderdom en functionaliteit van het gebouw.

Wie stelt de waarde vast ?

De heffingsambtenaar van de gemeente Huizen stelt de waarde vast. Daarnaast worden de resultaten van de nieuwe WOZ-waarden gecontroleerd door een gekwalificeerd taxatiebureau en door een regionale makelaar. Ook wordt het gehele taxatieproces op landelijk niveau gecontroleerd door de Waarderingskamer. Daarbij worden diverse controles uitgevoerd om te kijken of de WOZ-administratie op orde is. Als de Waarderingskamer de kwaliteit van de uitgevoerde taxaties onvoldoende acht, krijgt de gemeente geen toestemming om de waarden via een beschikking vast te stellen. De gemeente Huizen heeft de vereiste toestemming voor 2017 gekregen.

Hoe kan ik de waarde controleren ?

Particulieren die een taxatieverslag van hun woningen willen hebben, kunnen inloggen op het online WOZ-Portaal. Bij meerdere eigenaren van een pand heeft u de DigiD nodig van de persoon die de aanslag op zijn of haar naam heeft ontvangen. U kunt uw taxatieverslag ook schriftelijk of telefonisch bij de gemeente Huizen aanvragen. Dit kan op nummer (035) 528 13 96 of via woz@huizen.nl. Een taxatieverslag wordt kosteloos vertrekt.

Op een taxatieverslag is te zien welke verkoopcijfers van woningen (onder meer) zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde.

Wat te doen als ik het niet eens ben met de ontvangen WOZ-waarde?

Bent u het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde, neem dan contact op met het Team WOZ. De gemeente wil net als u dat de WOZ-waarde klopt.  Voor vragen en/of opmerkingen over de waardevaststelling kunt u bellen, tel. (035) 528 13 96. Formeel bezwaar indienen kan natuurlijk ook. Dit kan zowel online via het online WOZ-Portaal als schriftelijk (t.a.v. de heffingsambtenaar Postbus 5 1270 AA Huizen). 

Wat doen de bureaus die zich opwerpen als belangenbehartiger voor de burger?

De laatste tijd zijn er steeds meer bureaus die zich opwerpen als belangenbehartiger voor de burger op no cure no pay basis. De vergoedingen die dergelijke bureaus claimen, dienen uiteindelijk opgebracht te worden door alle belastingbetalers. U heeft voor het indienen van een WOZ-bezwaar geen ondersteuning van een derde nodig. Als blijkt dat er een fout is gemaakt, passen we de vastgestelde waarde aan. Neem dus contact met ons op als u vragen/opmerkingen heeft. 

Wat is het verschil tussen een waardepeildatum en een toestandsdatum?

  • Waardepeildatum: een waardepeildatum is een datum naar welk moment uw pand is gewaardeerd. Als waardepeildatum voor het belastingjaar 2017 geldt 1 januari 2016. 
  • Toestandsdatum: de waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak wijzigingen hebben voorgedaan. Dit kan bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. zijn. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd. De toestandsdatum is dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan. 

Welke waarde moet ik gebruiken voor de aangifte inkomstenbelasting?

Voor het invullen van uw aangifteformulier inkomstenbelasting 2016 heeft u de WOZ-waarde nodig naar de waardepeildatum van 1 januari 2015. Die waarde staat op de gecombineerde aanslag gemeentelijke belastingen die in februari 2016 naar u is gestuurd. Als u deze aanslag niet meer heeft, dan kunt u de aanslag inzien op het online WOZ-Portaal.